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商業施設活性化事業土地の有効活用sublease

具体的な活用方法のメリットとデメリットについて

01有効活用の王道 アパート・マンションの賃貸経営

アパート・マンション経営は活用の王道と言われています。長期間にわたり家賃収入が期待でき、 税制の優遇も得ることができます。アパート・マンションと一言で言っても土地の形状や面積、間取りやデザイン、建物構造など様々であり、建築事例も非常に多いため、予算や周辺環境、収益性などの希望に応じたプランをご検討頂けます。
一般的には一定の頭金を用意し、ローンを組んで建築費を支払うかたちです。土地条件や予算が許せば先ず最初に考えるべき活用方法となります。

メリット

1
継続的な家賃収入が得られる
2
土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
3
建物部分の固定資産税は3年間1/2になる。
4
土地、建物ともに相続税評価額が下がる

デメリット×

1
建築費としてまとまったお金が必要。
2
建築基準法により、建てられない土地もある。
3
空室になると収入が大きく下がる。
4
管理費や修繕費などが継続的にかかる。
5
他の利用への転用がしづらい。
6
借地借家法により、一方的に居住者を立ち退きさせることはできない。
7
土地価格の下落や物件の老朽化により、売却損の可能性がある。

02入居者が早期に見つかりやすい戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、近年注目されている活用方法であり、入居者が早期に見つかりやすいというメリットがあります。賃貸用の⼾建物件はアパート・マンションと比較するとまだまだその数は少ないですが、家庭をもつ人を中心に、一軒家に住みたいというニーズは多く存在します。需要が供給を上回ってしまっているため空室になりにくく、 人気があり家賃を⾼めに設定することができます。また、家庭を持つ人は車を利⽤する人が多いので、 敷地内に駐車場があれば駅からの距離にも影響を受けにくいというメリットもあります。民泊やゲストハウスとしての活用やニーズも高まりつつあります。

メリット

1
戸建に住みたい人が多くいるため、空室になりにくく、家賃も高めに設定できる
2
あまりお金をかけずに始められ、狭い土地でもできる
3
節税効果が高い。土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
4
建物部分も新築の場合は税制優遇措置を受けられる。
5
駅から離れていても入居者確保が見込める
6
入居期間が長い入居者が多く、安定収入が見込める

デメリット×

1
空室になりにくいものの、アパートに比べ少ない部屋数になるため、空室になったときの家賃収入の減少が大きい。

03手軽でローリスクローリターンの駐車場経営

ローリスクローリターンの活用方法。駐車場経営は少ない初期投資で始められ、かつ契約期間も2〜3年と短めになっています。そのため、ここにあげた活用方法の中で最も手軽に始めることができます。コインパーキングであれば、初期投資費用を小さく抑え且つ固定賃料収入を得られる事も可能ですので比較的リスクが少ない活用となります。相続税対策になることや、他の活用法に変更しやすいことから、本格的な土地活用をする決断を先送りにし、とりあえず駐車場にしておくという選択をされる方も。ただし、収⼊は高くはなく、相続税以外の税制優遇もほとんどありません。 相続した土地に建っている古屋を取り壊して駐車場にすると、固定資産税が増えて税務面ではむしろマイナスになることもあることを念頭にご検討ください。

メリット

1
少ない初期投資で始められる。
2
事前通告さえすれば利用者を立ち退かせることができ、転用しやすい。
3
相続税対策になる。
4
設置する設備が少ないので、更地に戻すのが簡単。
5
駅から遠くても収益が見込める

デメリット×

1
収入が小さい。
2
固定資産税・都市計画税の評価額は更地と変わらず、税制優遇がない。
3
初期投資額が少ない分、経費にできる支出が少ないため、所得税負担が大きくなる。

04駅からの距離に左右されにくいトランクルーム経営

貸倉庫経営やトランクルームは、少ない初期費用で始められ、駅からの距離に左右されにくく安定収入を見込めます。コインパーキング同様、固定賃料を得られるプランもございます。契約期間は10年程度で、駐車場に次いで他の活用方法への転⽤がしやすいというメリットもあります。認知度は高くない分、狙い⽬となります。⽇常的には使わないものや季節もの、コレクションアイテムなどの保管庫として利⽤されるケースが増えています。

メリット

1
少ない初期投資で始められる。
2
駅から離れていても収益が見込める。
3
転用しやすい。
4
稼働率が毎年上昇している。
5
一度契約すると解約が発生しにくい。

デメリット×

1
固定資産税・都市計画税・相続税は更地と同じ評価なので、税制優遇がない。
2
景観の観点から、近隣住民の反対に遭うおそれがある。

05社会的ニーズが高まっている高齢者向け住宅経営

社会的なニーズが高まっている高齢者向け住宅経営。主に有料老人ホームなどの介護施設の経営、安否確認やバリアフリーなどの高齢者が住みやすい環境を整えたサービス付き高齢者向け住宅が一般的です。⾼齢化社会の流れの中でニーズが⾮常に⾼まっているため空室リスクは極めて低く、安定収⼊が⾒込めます。また駅から遠い立地でもそれほど問題がなく、⼀定条件を満たせば国の補助⾦も得ることができます。しかし、行政によっては新規の開発に制限をかけていることもあり、介護福祉事業の側面という意味では通常の賃貸経営とは異なります。

メリット

1
今後いっそうシニア層の需要が高まるため、空室リスクが極めて少ない。
2
一定基準を満たして登録を行うと、補助金や税制優遇が受けられる。
3
立地の影響を受けにくい。
4
地域社会に貢献できる。

デメリット×

1
ある程度広い土地が必要。
2
入居者が病気になったり痴呆症になったりして対応に手間がかかるおそれがある。
3
国の制度改正などにより補助金が増減するおそれがある。
4
管理費や修繕費などが継続的にかかる。

06幅広い可能性を秘める店舗・商業施設経営

店舗・商業施設経営向きの土地は、駅近や郊外の幹線道路(ロードサイド)の⼟地のどちらかです。コンビニなどであれば住宅街でも人気で、業態次第で幅広い可能性を秘めています。初期費⽤や管理費⽤はテナントが負担することが多く、収⼊も⽐較的⼤きな⾦額が期待できます。⼀⽅でテナントが撤退すれば収⼊がゼロになる懸念もありますのでミドルリスク・ミドルリターンの活用方法となります。

メリット

1
立地により様々な業態のテナントが対応できる。
2
初期費用や管理費用はテナントが負担してくれることが多い。
3
高い収益が見込める。

デメリット×

1
テナントが撤退した際の収入の減少が大きい。
2
そのテナントにあわせた建物を建設しているので、他のテナントが入る際に全面改修が必要になるおそれがある。
3
他の利用への転用がしづらい。

07現金化をした上で他の投資に転換できる土地売却

売却も⽴派な活⽤⽅法の一つです。そのまま活⽤しても⼗分な収益を得られない場合や、すぐに活⽤方法を決められない場合、相続税の負担が大きい場合などです。 売却によってすぐに収⼊を得ることができ、かつ税負担からも解放されます。売却により現金化し、それを新たな投資の資⾦として利⽤するという⽅法も有効な活用の選択肢の一つになります。